市政府辦公室關于支持發展保障性租賃住房的實施意見
市政府辦公室關于支持發展保障性租賃住房的實施意見
來源: 南通市人民政府辦公室 發布時間：2022-03-23 09:50 累計次數：129次 字體：[ 大 中 小 ]
各縣（市、區）人民政府，市各直屬園區管委會，市各有關部門和單位：
為著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《省政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（蘇政辦發〔2021〕101號）等文件精神，結合我市實際，制定本實施意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認真落實習近平總書記對江蘇工作重要指示精神，完整、準確、全面貫徹新發展理念，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，建立健全從"一張床"到"一間房"再到"一套房"的多層次住房供給體系，全力解決新市民、青年人住房困難，為建設"一樞紐五城市"提供有力支撐。
二、目標任務
"十四五"期間，全市新增保障性租賃住房不少于3萬套（間），其中，市區新增保障性租賃住房不少于2.4萬套（間）。以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系基本完善，城市住房租賃市場結構性供給不足得到改善，有效保障新市民、青年人住房需求。
三、基本要求
（一）保障對象
保障性租賃住房主要面向轄區無房新市民、青年人等群體，不設收入線門檻，可采取發放租賃補貼的方式予以保障。保障性租賃住房準入、退出條件以及租賃補貼標準由各地按照?；镜脑瓌t合理確定。
（二）房源籌集
堅持"誰投資、誰所有"，通過盤活、改建、新建等方式，可將符合條件的存量閑置住房作為保障性租賃住房使用和管理，符合條件的人才公寓、公租房、集中租賃住房等應納入保障性租賃住房管理?？衫梅蠗l件的非居存量土地和房屋，新建、改建保障性租賃住房，有效增加供給，實現多主體投資、多渠道供給、多方式保障。
（三）建設標準
保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型兩類，籌集建設應符合國家相關規范及技術標準。其中，新籌集住宅型保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；新籌集宿舍型保障性租賃住房以建筑面積不超過50平方米的小戶型為主。已開工建設或通過現有住房改建轉化的，可適當放寬建筑面積標準。
（四）租金標準
按照"租戶可負擔、企業可持續"的原則，實行政府指導價，租金不高于同地段同品質市場租金水平的90%，年漲幅不得超過5%。
四、支持政策
（一）落實土地支持政策
1．鼓勵利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全（建筑、消防、環境）要求、尊重群眾意愿的前提下，按程序改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不調整規劃，不補繳土地價款。其中，商業辦公類房屋應以地塊、樓棟（梯）或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科研教育類應以地塊為申請單元。
對擬改建房屋存在違法違規行為未處理、已納入政府土地征收或儲備計劃、未按協議完成約定稅收等情形的，不受理改建申請。
2．鼓勵企事業單位在符合規劃、權屬不變、滿足安全（消防、環境）要求、尊重群眾意愿的前提下，利用依法取得使用權的土地通過自建或合作建設運營的方式，按程序新建保障性租賃住房。對需變更土地用途的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；對原有建筑不符合改建要求的，允許拆除后新建保障性租賃住房。變更用途后，不動產權證上需注明為保障性租賃住房用地，同時備注原證載用途。
3．支持利用產業園區配套用地建設宿舍型保障性租賃住房。產業園區內工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的，用地面積占項目總用地面積的比例上限可由7%提高至15%，建筑面積占地上限相應可提高至30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。園區內的存量工業項目，在確保安全、滿足職工居住需求、符合產業發展政策的前提下，經批準可新建、改建保障性租賃住房。園區內的新增工業項目，可結合實際和職工居住需求，同步設計、建設保障性租賃住房。鼓勵產業園區將相關企業對應比例的用地面積或建筑面積集中起來，統一規劃，集中建設宿舍型保障性租賃住房。
4．適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，主要安排在中心城區、城市建設重點片區等區域。以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取，在未繳清全部價款前不得辦理不動產首次登記?？稍谛陆ㄆ胀ㄉ唐纷》?、拆遷安置房項目中，配建一定比例的保障性租賃住房，支持將拆遷安置房剩余房源轉化為保障性租賃住房。支持利用地鐵上蓋物業建設一定比例的保障性租賃住房。
5．允許利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。對確有租賃需求的，可利用靠近城區、產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可辦理抵押貸款。
（二）簡化項目審批流程
保障性租賃住房項目由各建設主體向項目所在地保障性租賃住房工作領導小組提出申請。項目所在地領導小組要建立健全部門聯審機制，組織發改、自然資源和規劃、住建、行政審批等職能部門對項目建設、運營等進行聯合審查。對符合規定的，報經市保障性租賃住房工作領導小組備案后，出具保障性租賃住房項目認定書。
項目單位憑項目認定書，依法辦理立項、用地、規劃、環保、施工、消防等手續，并納入工程質量安全監管。不涉及土地權屬變化的，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。
各地已梳理形成的容缺收件、提前服務、聯合驗收等體制機制均適用保障性租賃住房項目，可將建設工程規劃許可和施工許可合并為一個階段。
（三）加大資金保障力度
積極爭取中央財政補助資金、中央預算內投資專項補助資金和省級引導資金等激勵補助。有條件的縣（市、區）可對保障性租賃住房建設項目給予貸款貼息。享受財政資金支持的保障性租賃住房項目，作為保障性租賃住房使用期限原則上不得低于8年。
（四）落實稅費政策支持
住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產稅。保障性租賃住房建設項目免收城市基礎設施配套費。
（五）執行民用價格標準
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，水、電、氣價格按照現場實際核實用途執行相應價格標準。對存在混合性質情況的，應當分表計量；對于不具備分表計量條件的，由供用雙方協商混合用量比例，執行分類價格。
（六）強化金融政策扶持
加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持金融機構向保障性租賃住房自持主體提供長期、低息貸款。支持保障性租賃住房建設運營企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。支持符合條件的保障性租賃住房項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金和房地產投資信托基金（REITs）。
（七）完善公共服務支持
保障性租賃住房承租人可按照相關規定，申領居住證和享受我市義務教育、醫療衛生、公積金等基本公共服務。
五、監督管理
新建宿舍型保障性租賃住房執行《宿舍建筑設計規范》（JGJ36—2016）及相關標準；改建宿舍型保障性租賃住房執行《宿舍建筑設計規范》（JGJ36—2016）或《旅館建筑設計規范》（JGJ62—2014）及相關標準。新建或改建住宅型保障性租賃住房執行《住宅建筑規范》（GB50368—2005）及相關標準。相關職能部門要加強對保障性租賃住房項目工程質量安全監管，加大監督檢查力度，實行全過程監管。
保障性租賃住房項目要提供簡約、環保的基本裝修，配備必要的生活設施，具備入住條件。項目建成后應及時納入平臺統一管理，運營主體與租住對象簽訂的租賃合同租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數額原則上不得超過3個月租金，收取押金數額不得超過1個月租金。
保障性租賃住房項目須整體確權，不得分割登記、轉讓、抵押，不得上市銷售或變相銷售。利用企事業單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償?！ ?/font>
保障性租賃住房承租對象不得破壞其承租住房的設施設備，不得擅自裝修或者轉租、轉借，也不得改變租住用途。獲得其它形式保障或取得當地其它產權型住房的，應及時退出保障性租賃住房保障方式。
六、保障措施
（一）加強組織領導
市政府成立發展保障性租賃住房工作領導小組，由分管領導擔任組長，統籌指導全市保障性租賃住房建設，領導小組下設辦公室，設在市住房和城鄉建設局。各地要建立健全保障性租賃住房工作領導和推進機制，科學確定本地區保障性租賃住房發展目標，制定年度建設計劃。各地要充分聽取各類主體意見建議，制定本地區支持發展保障性租賃住房的操作辦法，落實好土地、稅收、財政、金融等支持政策，積極引導市場主體參與投資建設。
（二）強化部門協同
市級各相關部門和單位要加強協作、相互配合、形成工作合力。住建部門要切實履行領導小組辦公室職能，加強統籌調度和組織推進，強化施工現場安全管理和工程建設質量監管，嚴格消防設計審查、驗收，建立健全房屋租賃信息服務及監督管理平臺，統籌租賃市場監督管理。發改部門牽頭做好中央預算內投資爭取和管理、REITs試點申報以及項目租金指導價標準等工作。自然資源和規劃部門牽頭做好用地供應等工作。行政審批部門依法做好保障性租賃住房項目立項、施工許可、竣工備案等工作。財政、稅務、供電、水務等部門和單位分別牽頭落實好資金引導、稅費減免、享受民用標準價格等支持政策。
（三）實行計劃管理
各地要對現有各類政策支持的租賃住房進行梳理，符合規定的全部納入保障性租賃住房規范管理。結合本地房屋租賃供需及存量土地、房屋資源情況，把中心城區、產業園區作為發展保障性租賃住房的重點區域，按照"職住平衡"原則，科學合理確定各地目標任務和發展計劃。年度計劃項目經市領導小組批準后，納入住建部保障性租賃住房管理系統，享受相關政策支持。
七、其它
本意見自2022年3月22日起施行。
南通市人民政府辦公室
2022年3月22日
《市政府辦公室關于支持發展保障性租賃住房的實施意見》政策解讀
